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          經濟快速增長的中國作對比是沒有意義

          中國不僅要實現地區間人、地要素配置的平衡,還需要增加一線城市內部住宅用地的供給總量、提高土地的使用效率、優化土地的使用結構,以緩解目前一線城市房價的持續上漲。而社會上有著和此相反的觀點:中國一線城市已經過大。有研究指出,世界上其他大都市圈建設用地指標占城市面積比重約為30%,而上海市已經達到45%。根據筆者的研究成果,當一個國家的人口可以自由流動時,國家的總人口越多,大城市人口就越多。 東京有作為自然邊界的山區,東側蔓延到東京灣的右方,城市擴張成本已經很高,就停止了。在具體地將上海和東京作比較時,需要比較整個東京圈而不是東京市,東京圈雖然被稱為國際大都市,可它們的人口畢竟沒有上海這么多,更大的人口基數會提高城市的建設用地比重。上海市未來的人口總數很可能要達到4000萬,將人口不到2000萬的倫敦、紐約、巴黎和上海相比是沒有意義的。上海唯一可以參照的城市只有東京,而目前東京都市圈的城市擴張西側已到達的面積大致和上海加蘇州相當,故以上海都市圈作比較時,上海的城市擴張相比東京還有很大差距,而且上海的西面沒有山區邊界。緊縮一線城市土地供給造成的人、地要素配置扭曲,會通過傳導機制致使城市喪失競爭力。上海作為中國經濟的龍頭,其負面效應最終會影響到中國總體經濟的發展。

          中國一線城市除了城市建設用地比重偏低,還有使用效率低下、地塊功能失衡的問題。首先是既有的建設用地中工業地塊的占比過高、密度過低,應增加城市住宅用地,將工業廠房建成兩三層樓。其次,中國的特大城市(尤其市中心)商業地產過多,住宅比例偏低。市中心住宅用地相對被壓縮后,住房價格被推高,年輕人往郊區轉移,職住分離造成交通擁堵,中心商業地產過剩,消費活力下降。上海的淮海路已經被民間笑稱為“熟食一條街”,四川北路也是傳統的商業街,最近也出現活力不足,商業地產過剩的現象。最后,城市中心的建筑容積率偏低。上海市中心的建筑容積率就被嚴格限制,這也影響到了住房的供給。因此,中國改善土地供給總量的同時,需要優化土地的使用結構,提高土地的使用效率,才能緩解目前一線城市房價的快速上漲。

          中國當前非常嚴重的人、地要素的配置脫節是供給側改革的一個方面,供給側改革的本質就是讓供給適應需求,順應而不是背離市場經濟的方向。中國在這方面的教訓已經有很多了。


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